NEWSNEWS

先日リノベーションいたしました築４３年の木造賃貸アパート『アロッジオ山王』ですが、わずか１ヶ月で入居者が埋まりました。１０月という一年でもっとも賃貸人の移動が少ない時期、家賃も１．５倍に値上げしたにも関わらず、しかも、内覧した方が全て契約いたしました。なんとこの時期幸運なことでしょうか。いや、決して幸運ではありません。いままで４戸中１件しか入居していなかった物件が、なぜこのように変わったのかご説明したいと思います。

まず、賃貸物件の空き状況から説明いたしますが、２００８年のデータによりますと賃貸物件の空き室率の全国平均が１７．６％、特別区でも１１．３％にも及びます。この数字は年々増加傾向にあり、今後の賃貸経営は建築すれば入り、綺麗にリフォームすれば入るという時代ではないということを表しています。概して入居者が決まりにくくなると、不動産業者は賃料の値下げを主な対応策としてアドバイスします。さらに入らないとまたまた値下げ、しまいには当初の賃料の２~３割減という物件も珍しくありません。それでも駅近の物件は入居率が高いですからまだ良いのですが、駅から遠い物件については値下げしても入らない物件も出ています。一方、木造の古い物件でも今回の『アロッジオ山王』のケースや、大森西の木造賃貸物件『大森ロッジ』のような古い町並みを利用し、かつモダンな機能を付加したような物件も成約率が高くなっています。又、新築でも賃貸では木造が敬遠されるという風潮の中で、建築デザイナーの設計による個性的な物件が好まれている現状があります。つまり、これらのことから導き出せる答えとして、これからの賃貸物件は他の物件との差別化をより鮮明に打ち出す必要が出てきたということです。もし自分が賃貸を探そうと考えた時、色々な物件を内見しても何処も同じようなキッチン・ユニットバスそれに合板フローリングと白い壁紙の部屋ばかりでは、当然、家賃が安くて駅に近いところが好まれるのは当然だと感じるでしょう。

※新築の場合の1/3以下の期間で回収

『アロッジオ山王』の場合、工事内容としては基礎を含めた耐震改修（通常は耐震改修は基礎までは行わない）、外壁、屋根、内部スケルトン改修、電気、ガス、給排水の改修をしており、今後の耐用年数としては新築と同程度のレベルまで回復させる工事を行いました。工事費としては１７８０万円+消費税ですが、家賃収入が古い家賃の１．５倍で３０６万円／年となり6年程度で回収可能です。退出時のリフォームについても、床は無垢のフローリング、キッチンは業務用オールステンレス製としてランニングコストも抑えることの出来る仕様といたしました。合板のフローリングは5年程度で何かしらの補修が必要になりますが、無垢のフローリングは時間が経てば経つほど色合いが深まり、多少の傷は個性として生かせるメリットがある為お勧めです。業務用のキッチンは採用している住居が少ないことから、内覧した方には目新しさを感じて頂き好評価を得ました。さらにメンテナンスのし易さは、錆びにくい・壊れにくいということで他に類を見ません。ハウスメーカーが提案する建替え提案はほとんどが３０年での返済計画になりますが、３０年後の世の中がどの様に変わっているかなど誰にも分からない訳で、６年程度で回収できれば経営的にも安心ではないでしょうか。もちろん全ての物件がリノベーションで上手く行くということでは無く、建て替えをした方が好結果を生む場合も有りますので、リノベーションに適した物件というものが在ると思います。まずはカドヤ建設に相談をしていただければと思います。カドヤ建設では自社でのアイデアや商品開発だけでなく、若い建築デザイナーのリノベーション活動にも参加しさらにリノベーションのレベルアップを図っています。